1. Constructief alarm bij de balkons (Urgent!)

Op Funda leken de balkons prima. Ter plaatse zag ik direct dat de coating aan de voor- en achterzijde volledig versleten was en dat er ernstige scheurvorming in het beton zat. Bij de bovenburen was er zelfs al een staander van de reling constructief uitgebroken. Hier moet acuut iets gebeuren. Dit wijst op betonrot en vormt een groot financieel risico voor de VvE-pot.

2. De "Makelaars-Check" (Rode vlag)

Toen ik de verkoopmakelaar vroeg of dit geplande betonherstel al in de VvE-stukken was opgenomen, reageerde hij afwijzend. Hij twijfelde zelfs of balkons wel onder de VvE vielen (wat in 99% van de gevallen wel zo is) en hij kon überhaupt niets vertellen over het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of over het feit of deze dringende balkonreparaties daar wel in verwerkt stonden. Dit bewees direct: de makelaar had geen idee van de werkelijke technische staat. Als koper kun je je in zo'n geval afvragen of je uberhaubt kunt vertrouwen op antwoorden die je krijgt, want de reactie spreken boekdelen.

3. Pluspunt: De Kunststof Kozijnen

Gelukkig was er ook direct goed nieuws te melden over de buitenzijde: de woning is volledig voorzien van kunststof kozijnen. Hoewel ze al iets ouder zijn, verkeren ze in een zeer nette staat. Al het hang- en sluitwerk functioneert perfect en alle ramen die open kunnen, sluiten naadloos. Conclusie: deze kozijnen zijn nog uitstekend en zeer langdurig bruikbaar. Dit scheelt de koper direct een grote kostenpost.

4. De badkamer-illusie (Rommelig leidingwerk & Lekkage)

De makelaar gaf aan dat je de badkamer en het toilet eenvoudig kon samenvoegen voor meer ruimte. Dat is in de praktijk een heel ander verhaal:

• Watermeter & Hoofdleiding tegen de achterwand: Tegen de achterwand van het toilet zitten de watermeter en de hoofdaanvoerleiding die doorloopt naar de buren. Omdat dit de centrale leidingschacht is, kun je deze wanden niet zomaar weghalen of verplaatsen zonder ingewikkelde VvE-toestemming en ingrijpend hakwerk.
• Verwarmingsleidingen in de weg: De huidige CV-leidingen lopen kriskras in het zicht midden door de kamers. Mocht je de badkamer willen aanpassen, dan kom je deze dikke opbouwleidingen zelfs binnen in de douchecabine tegen. Dit hindert een normale renovatie enorm.
• Aansluiting bovenburen & Lekkagespoor: Het plafond van de badkamer verraadt nóg een geheim: de afvoerbuis van de bovenburen loopt hier doorheen. Ik spotte direct een klein lekkagespoor bij de aansluiting van deze leiding. Dit detail is waarschijnlijk makkelijk op te lossen en de hele buis kun je met een verlaagd plafond netjes uit het zicht halen, maar je moet het wel weten vóórdat je biedt!

5. Oude installaties (Verwarming, Elektra & Keuken)

• Verwarming: De woning wordt gestookt via een oude moederhaard in de woonkamer, aangesloten op een gezamenlijk rookkanaal. Die haal je niet zomaar weg zonder afstemming met de buren.
• Elektra in het portiek (Opmerkelijk): Heel opvallend och typisch voor deze bouwperiode: de meterkast bevindt zich buiten de woning, vrij toegankelijk in het gezamenlijke portiek. Dat is qua privacy en toegankelijkheid vreemd en onhandig. Bovendien heeft de kast slechts 4 groepen en zijn de stopcontacten binnen ongeaard. Wil je moderniseren? Dan moet de hele elektrische installatie op de schop.
• Keuken: De keuken is functioneel en direct bruikbaar, maar net als de installaties compleet verouderd. Bij een grondige renovatie moeten ook hier de leidingen en elektra direct worden meegenomen.

6. Klein aandachtspunt op de trap

Hoewel het portiek er keurig bij staat, viel er tijdens de looproute één klein technisch detail op: een van de traptreden vanaf de begane grond vertoonde een gevaarlijke barst waar een klein stukje uit was. Dit is een klein aandachtspunt dat simpelweg even op de actielijst van de VvE gezet moet worden om struikelen te voorkomen.

7. De Omgevings- & Entree-Check (Buurt, Gevels & Gelijkvloerse Berging

Op de video die ik al vanaf de straat startte, was goed te zien dat de buurt er netjes en verzorgd uitziet.

• Uitstekende muren en gevels: Heel belangrijk: de buitenmuren en gevels van het hele gebouw verkeren in een goede staat. Ik heb tijdens mijn inspectie nergens scheuren of constructieve gebreken in het metselwerk gezien.
• De entree: Ook de eerste indruk van het gebouw zelf is positief: het portiek, de centrale entree en het bellentableau zien er keurig en prima onderhouden uit.
• Groot pluspunt: Aan de achterzijde bevindt zich een mooie, ruime berging op de begane grond. Deze is volledig gelijkvloers bereikbaar. Je rijdt hierdoor je fiets, e-bike of scooter moeiteloos naar binnen, zonder dat je een trappetje op of af hoeft te manoeuvreren.
• Bereikbaarheid: Voor de klant wel belangrijk om te weten dat het vanaf de snelweg nog een flink stuk binnendoor rijden is. Dit soort praktische reistijd-details ervaar je pas als je er echt naartoe rijdt.

Verouderd geiser voor warm water in keuken en douche

Groepenkast in de portiek met slechts 4 groepen

Gelijkvloerse toegang tot berging

de balkons vertonen ernstige schade

Slechte staat waterslagen erker

Barst in middelste ruit erker